【責任分擔】業(yè)主、物業(yè)公司、公用事業(yè)單位物業(yè)維修責任劃分
【責任分擔】業(yè)主、物業(yè)公司、公用事業(yè)單位物業(yè)維修責任劃分
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十五條和第三十六條的規(guī)定，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理和使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任的劃分主要依據(jù)就是物業(yè)服務合同，那么，合同對維修責任如何約定呢？
根據(jù)各地區(qū)的實踐經(jīng)驗和一貫做法，業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。房屋共用部位和共用的設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、共用天線和消防設施等房屋主體共用設施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護。業(yè)主按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。
業(yè)主可以自行維修養(yǎng)護其自用部分和自用設備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經(jīng)或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，造成損失的，應當賠償損失。人為造成共用設施損壞的，由損壞者負責修復。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關管線和設施設備，按照《物業(yè)管理條例》第五十二條的規(guī)定，由相應單位負責維修和養(yǎng)護。水電等費用向最終用戶收取，物業(yè)管理企業(yè)代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
一、業(yè)主的物業(yè)維修責任是什么？
�。ㄒ唬I(yè)主自用部位的維修責任由誰承擔
根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。因此，業(yè)主自用部位即戶門以內(nèi)的部位和設備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。業(yè)主可以自行維修養(yǎng)護其自用部分和自用設備，也可以出資委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。
�。ǘ┪飿I(yè)服務費不包括業(yè)主自用部位的維修費用
根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
6.辦公費用；
7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
二、建筑施工單位的物業(yè)維修責任
根據(jù)國務院《建筑工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定：在保修期內(nèi)，房屋的共用部位和共用設施設備，以及業(yè)主自用部位的維修由建筑施工單位無償維修。若建筑施工單位在保修期內(nèi)雖然履行了房屋保修責任，但未徹底解決，盡管過了保修期，如業(yè)主能提供相應證據(jù)，也應由建筑施工單位給予維修。
三、物業(yè)公司的物業(yè)維修責任
根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，房屋的共用部位和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱 、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋主體共用設施，在保修期外由物業(yè)公司維修。
四、業(yè)主的物業(yè)維修責任
�。ㄒ唬I(yè)主自用部位的維修責任由誰承擔？
根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。因此，業(yè)主自用部位即戶門以內(nèi)的部位和設備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。業(yè)主可以自行維修養(yǎng)護其自用部分和自用設備，也可以出資委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。
�。ǘ槭裁凑f物業(yè)服務費不包括業(yè)主自用部位的維修費用？
根據(jù)國家計委、建設部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》規(guī)定，物業(yè)服務費的成本構(gòu)成包括：1、管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；2、公共設施、設備日常運行、維護及保養(yǎng)費；3、綠化管理費；4、清潔衛(wèi)生費；5、保安費；6、辦公費；7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；8、法定稅費。
�。ㄈI(yè)主（裝修施工隊）進行室內(nèi)裝修承擔那些責任？
凡因裝修施工造成的公用設施、設備及公用部位，或給他人財務造成損達失的，由裝修戶承但全部責任和后果。因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等事故，裝修戶須負責修復（或承擔修復費用），并視情況予以必要的賠償。因裝修施工不當引起報修的，裝修戶應承當全部維修費用。如裝修施工隊違反規(guī)定，不聽從物業(yè)管理企業(yè)的勸阻和安排，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)令其停止裝修行為，因此產(chǎn)生的后果由違規(guī)者的施工隊及業(yè)主負責。
五、公用事業(yè)單位的物業(yè)維修責任
《物業(yè)管理條例》規(guī)定，住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養(yǎng)護，由有關供水、供電、供氣及通迅單位負責，維修養(yǎng)護費由有關業(yè)務單位支付。具體維修責任劃分如下：
1、供水系統(tǒng)分兩段，以入戶水表為分界，水表之外由自來水公司維修，水表之內(nèi)為業(yè)主自有部分，由業(yè)主維修。
排水系統(tǒng)分三段，第一段是城市排污主干管（井），歸市政公司進行維修；第二段是城市排污主干管（井）至樓道排污直管，包括小區(qū)內(nèi)的污水井、污水管道和樓內(nèi)的主立管，由物業(yè)公司維修；第三段是從樓內(nèi)主立管分出后的部分，由業(yè)主維修。
2、供電系統(tǒng)分為兩段，以入戶電表為分界，電表之外由供電部門維修，電表之內(nèi)為業(yè)主自有部分，由業(yè)主維修。小區(qū)共用部位用電的設施設備由物業(yè)公司維修保養(yǎng)。
3、供暖系統(tǒng)的維修專業(yè)性太強，由供暖單位進行維修，如果入戶部分不是人為損壞，屬于正常老化或加壓導致?lián)p壞，供暖單位應該免費進行維修，若用戶擅自采用其他材料作為供暖設備或人為損壞，維修需交納維修費。
4、供氣系統(tǒng)的維修因非專業(yè)人員無法完成，由煤氣公司專業(yè)人員進行維修。煤氣公司為業(yè)主進行正常的檢查是不收費用的，需要更換配件的時候收取成本費用。但住戶更改煤氣管線必須由煤氣公司批準和施工，費用由業(yè)主自負。如果業(yè)主人為造成損害則由業(yè)主向煤氣公司承擔全部維修費用和損失賠償。